Cartório não pode exigir CND para registrar imóvel, decide CNJ
- Mozer Advogados
- 5 de jun.
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O Conselho Nacional de Justiça (CNJ) decidiu que cartórios de registro de imóveis não podem exigir Certidão Negativa de Débitos (CND) como condição para registrar a transferência de propriedade imobiliária.
A decisão reforça o entendimento de que condicionar atos registrais à quitação de débitos tributários configura sanção política, ou seja, uma forma indireta e abusiva de cobrança fiscal por meio da burocracia estatal.
No Mozer Advogados, sob a condução do Dr. Elias de Oliveira Mozer, acompanhamos decisões relevantes relacionadas ao Direito Imobiliário, regularização de imóveis, registro imobiliário, segurança jurídica nas transações patrimoniais e proteção contra exigências administrativas indevidas.
O que aconteceu no caso
O caso envolveu uma empresa que tentou registrar a transferência de um imóvel urbano em Maceió/AL. O cartório condicionou o registro à apresentação de certidões negativas de débitos federais e previdenciários em nome da transmitente.
A exigência foi baseada no artigo 47 da Lei nº 8.212/1991 e em norma local da Corregedoria-Geral da Justiça de Alagoas.
A empresa levou o caso ao CNJ, alegando que a exigência contrariava decisões anteriores do próprio Conselho e o entendimento firmado pelo Supremo Tribunal Federal na ADI 394, que afastou a constitucionalidade de normas que condicionam atos da vida civil e empresarial à quitação de tributos.
O que decidiu o CNJ
O Plenário do CNJ entendeu que a exigência de regularidade fiscal como condição para registrar imóvel configura sanção política.
Segundo a relatora, Conselheira Daniela Pereira Madeira, o cartório pode orientar as partes sobre a existência de débitos e possíveis riscos da operação, mas não pode recusar o registro apenas pela ausência de CND.
O entendimento reforça que o Estado possui meios próprios para cobrança de tributos, como execução fiscal, inscrição em dívida ativa e medidas judiciais adequadas. O registro imobiliário não pode ser usado como forma indireta de pressionar o contribuinte ao pagamento.
O que é sanção política
Sanção política é uma prática considerada abusiva pelo STF, em que o Estado impõe restrições administrativas ou burocráticas para forçar o pagamento de tributos.
Exemplos comuns incluem:
impedir registro de imóvel;
negar atos empresariais;
bloquear exercício de atividade econômica;
condicionar atos civis à quitação de débitos fiscais.
A cobrança de tributos deve ocorrer pelos meios legais próprios, e não por obstáculos indiretos.
O cartório pode informar sobre débitos?
Sim.
O CNJ não proibiu o cartório de informar as partes sobre a existência de débitos ou riscos relacionados à operação.
O que não pode ocorrer é a recusa do registro apenas porque não foi apresentada uma Certidão Negativa de Débitos.
Na prática, o cartório pode orientar sobre riscos como fraude à execução, débitos fiscais e responsabilidade patrimonial, mas o ato registral não deve ser bloqueado automaticamente por ausência de CND.
Por que essa decisão é importante
A decisão traz impacto direto para:
compradores de imóveis;
vendedores;
empresas;
investidores imobiliários;
cartórios;
incorporadoras;
advogados imobiliários;
regularização patrimonial.
O entendimento aumenta a segurança jurídica nas transações imobiliárias e evita que exigências fiscais sejam usadas como barreira indevida para transferência de propriedade.
Conclusão
A decisão do CNJ reforça que cartórios não podem exigir CND como condição para registrar a transferência de imóvel.
A ausência de certidão negativa pode gerar alertas e recomendações às partes, mas não autoriza, por si só, a recusa do ato registral.
O entendimento fortalece o direito de propriedade, a livre circulação de bens e a segurança jurídica nas operações imobiliárias.
O Mozer Advogados, sob a condução do Dr. Elias de Oliveira Mozer, atua em demandas relacionadas ao Direito Imobiliário, registro de imóveis, regularização patrimonial, análise de riscos em compra e venda, exigências cartorárias, inventário, usucapião e proteção jurídica em transações imobiliárias.
Cada situação deve ser analisada individualmente, considerando as particularidades do caso concreto e a documentação apresentada.
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