Despejo por Falta de Pagamento: o que o locador pode fazer e quais são os direitos do inquilino
- Mozer Advogados
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O atraso no pagamento do aluguel é uma das situações mais delicadas na relação entre locador e locatário. Quando o inquilino deixa de pagar, o proprietário tem o direito de ingressar com uma ação de despejo por falta de pagamento, prevista na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991). Mas o processo não é imediato — a lei garante ao inquilino prazos e direitos que precisam ser respeitados.
No Mozer Advogados, sob a condução do Dr. Elias de Oliveira Mozer, atuamos tanto na defesa de locadores que precisam retomar o imóvel quanto na proteção de inquilinos que enfrentam ações de despejo indevidas ou precipitadas.
O que é a ação de despejo por falta de pagamento?
A ação de despejo por falta de pagamento é o instrumento judicial pelo qual o locador pode exigir a desocupação do imóvel quando o inquilino deixa de pagar o aluguel ou os encargos da locação (como IPTU, condomínio e taxas de serviço). Ela está prevista nos artigos 9º e 62º da Lei nº 8.245/1991.
Diferente do que muitos pensam, o locador não pode simplesmente expulsar o inquilino do imóvel. É necessário ingressar com uma ação judicial, e o processo segue ritos específicos que garantem ao locatário o direito de se defender.
Quais são os passos do processo de despejo?
O processo de despejo por falta de pagamento segue as seguintes etapas:
Notificação extrajudicial: embora não seja obrigatória, é recomendável que o locador notifique o inquilino antes de ajuizar a ação, concedendo prazo para regularização;
Ajuizamento da ação: o locador ingressa com a ação de despejo cumulada com cobrança dos aluguéis em atraso;
Citação do inquilino: o locatário é citado e tem 15 dias para purgar a mora (pagar os valores em atraso) ou apresentar contestação;
Sentença e desocupação: se o inquilino não purgar a mora nem apresentar defesa válida, o juiz decreta o despejo e fixa prazo para desocupação voluntária.
O que é purgar a mora e como funciona?
Purgar a mora significa pagar integralmente os valores em atraso — aluguéis, encargos, multas e honorários advocatícios — dentro do prazo de 15 dias após a citação. Ao purgar a mora, o inquilino evita o despejo e o processo é extinto.
Porém, a lei impõe uma limitação importante: o inquilino só pode purgar a mora uma vez a cada 24 meses. Se o locatário já utilizou esse direito nos últimos dois anos, não poderá fazê-lo novamente, e o despejo será decretado mesmo que ele queira pagar.
Quais são os direitos do inquilino durante o processo de despejo?
Mesmo diante de uma ação de despejo, o inquilino possui direitos garantidos por lei:
Direito de purgar a mora: pagar os valores em atraso no prazo de 15 dias após a citação, desde que não tenha exercido esse direito nos últimos 24 meses;
Direito de contestar a ação: o inquilino pode apresentar defesa alegando, por exemplo, que os valores cobrados estão incorretos ou que já realizou os pagamentos;
Prazo para desocupação voluntária: após a sentença de despejo, o juiz concede prazo de 30 dias para o inquilino desocupar o imóvel voluntariamente;
Proteção contra despejo arbitrário: o locador não pode retirar o inquilino à força sem ordem judicial — isso configura crime de exercício arbitrário das próprias razões.
O locador pode cortar água, luz ou trocar a fechadura para forçar a saída?
Não. Essa prática é expressamente proibida pela Lei do Inquilinato e pelo Código Civil. O locador que cortar serviços essenciais, trocar a fechadura ou retirar pertences do inquilino sem ordem judicial comete ato ilícito e pode ser responsabilizado civil e criminalmente.
O STJ já decidiu em diversas oportunidades que o locador que adota medidas coercitivas para forçar a saída do inquilino deve indenizá-lo por danos morais e materiais, além de responder criminalmente pelo ato.
Quanto tempo demora um processo de despejo?
O tempo de duração de uma ação de despejo varia conforme a comarca e a complexidade do caso. Em geral:
Ações sem contestação (revelia): podem ser concluídas em 3 a 6 meses;
Ações com contestação: podem durar de 1 a 2 anos, dependendo da complexidade das alegações;
Liminar de despejo: em casos específicos, o locador pode requerer liminar para desocupação em 15 dias, especialmente quando há garantia de fiança bancária ou seguro-fiança.
O que fazer se você está sendo acionado por despejo?
Se você recebeu uma citação em ação de despejo, não ignore. Veja o que fazer:
Verifique os valores cobrados: confira se os aluguéis e encargos listados na ação estão corretos e se não há cobranças indevidas;
Reúna comprovantes de pagamento: guarde todos os recibos e comprovantes de transferência que demonstrem os pagamentos realizados;
Avalie a possibilidade de purgar a mora: se os valores estiverem corretos e você não utilizou esse direito nos últimos 24 meses, pague dentro do prazo de 15 dias;
Busque orientação jurídica imediatamente: o prazo de 15 dias é curto — um advogado especializado pode avaliar sua situação e indicar a melhor estratégia de defesa.
Conclusão
A ação de despejo por falta de pagamento é um processo que envolve direitos e obrigações tanto do locador quanto do locatário. O locador tem o direito de reaver seu imóvel, mas deve seguir os trâmites legais. O inquilino, por sua vez, tem garantias que precisam ser conhecidas e exercidas dentro dos prazos corretos.
Seja você locador ou locatário, contar com assessoria jurídica especializada faz toda a diferença para proteger seus direitos e evitar prejuízos desnecessários.
Mozer Advogados
Dr. Elias de Oliveira Mozer
Atuação em Direito Imobiliário, Locação de Imóveis, Ação de Despejo e Defesa do Inquilino
Se você está enfrentando uma ação de despejo ou precisa ingressar com uma, entre em contato e receba orientação jurídica especializada.
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