Atraso reiterado de aluguel pode afastar purga da mora e permitir despejo, decide STJ
- Mozer Advogados
- 11 de jul.
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A purga da mora é um mecanismo previsto na Lei do Inquilinato que permite ao locatário evitar o despejo mediante o pagamento integral da dívida cobrada na ação. Em termos simples, o inquilino inadimplente pode quitar os valores devidos dentro do prazo legal e, com isso, preservar o contrato de locação.
Mas essa possibilidade não pode ser usada de forma abusiva.
Em decisão unânime, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça decidiu que o pagamento da dívida inicial em uma ação de despejo não impede a rescisão do contrato quando o locatário continua atrasando os aluguéis ao longo do processo.
O entendimento reforça que a purga da mora deve proteger o inquilino de boa-fé, e não servir como instrumento para o descumprimento contínuo das obrigações contratuais. A decisão foi proferida pela 3ª Turma do STJ no REsp 2.225.450, sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi. O Tribunal entendeu que o pagamento da dívida que motivou a ação de despejo não impede a rescisão contratual quando há atrasos sucessivos durante o andamento do processo.
O que aconteceu no caso
O processo teve origem em uma ação de despejo por falta de pagamento.
Em primeira instância, a ação foi julgada improcedente porque os débitos cobrados inicialmente haviam sido quitados antes da citação do locatário.
No entanto, o Tribunal de Justiça do Distrito Federal e dos Territórios reformou a decisão ao verificar que, mesmo após quitar os valores iniciais, o locatário continuou pagando os aluguéis com atraso durante a tramitação do processo.
A discussão chegou ao STJ, onde o inquilino alegou que havia ocorrido a purga da mora e que, por isso, o contrato não poderia ser rescindido.
O que é purga da mora
A purga da mora é a possibilidade de o devedor regularizar o atraso mediante o pagamento integral da dívida.
Nas ações de despejo por falta de pagamento, esse mecanismo permite ao locatário quitar os aluguéis e encargos devidos para evitar a rescisão do contrato e a desocupação do imóvel.
A finalidade da regra é impedir que um atraso pontual, solucionado de boa-fé, leve automaticamente à perda da locação.
Contudo, o STJ deixou claro que essa proteção não pode ser confundida com uma autorização para atrasos sucessivos.
Atrasos reiterados mudam o cenário
No caso analisado, a ministra Nancy Andrighi destacou que a inadimplência não foi um episódio isolado.
Embora os débitos inicialmente cobrados tenham sido pagos, o locatário continuou descumprindo a obrigação principal do contrato: pagar o aluguel pontualmente.
Para o STJ, essa conduta caracteriza inadimplência constante e afasta a ideia de regularização efetiva da mora.
Em outras palavras, não basta pagar a dívida inicial se, durante o processo, o locatário mantém o mesmo comportamento de atraso.
Ação de despejo também envolve rescisão do contrato
Outro ponto importante da decisão foi a discussão sobre o pedido de rescisão contratual.
O locatário alegou que teria havido julgamento fora do pedido, pois a ação teria sido proposta como despejo por falta de pagamento, e não como rescisão contratual por infração às cláusulas da locação.
O STJ afastou esse argumento.
A Corte entendeu que a ação de despejo possui, como consequência lógica, o desfazimento do vínculo contratual entre locador e locatário. Assim, o pedido de desocupação do imóvel envolve, implicitamente, a rescisão da locação.
O que muda para locadores
A decisão fortalece a posição do locador diante de atrasos sucessivos.
Em muitos casos, o proprietário precisa recorrer repetidamente ao Judiciário para receber aluguéis que deveriam ser pagos espontaneamente. Quando o atraso se torna uma prática recorrente, a purga da mora deixa de cumprir sua finalidade protetiva e pode passar a prejudicar o credor.
O entendimento do STJ sinaliza que o Judiciário pode considerar o comportamento do locatário durante todo o processo, e não apenas o pagamento da dívida inicialmente cobrada.
O que muda para locatários
Para o locatário, a decisão serve de alerta.
A purga da mora não deve ser vista como uma forma de atrasar pagamentos sem consequências. Ela existe para corrigir uma inadimplência específica, dentro dos limites legais, e pressupõe boa-fé.
Se o inquilino continua atrasando os aluguéis durante a ação, especialmente sem realizar depósitos judiciais dos valores vincendos, poderá haver rescisão do contrato e despejo.
A importância de documentar os pagamentos
Tanto locadores quanto locatários devem manter documentação organizada.
Em situações de conflito, são relevantes:
contrato de locação;
comprovantes de pagamento;
notificações enviadas;
planilha de débitos;
recibos de aluguel;
comprovantes de encargos;
mensagens ou e-mails entre as partes;
registros de atraso reiterado;
eventual tentativa de acordo.
A prova documental ajuda a demonstrar se houve atraso pontual, regularização efetiva ou comportamento reiterado de inadimplência.
Como evitar esse tipo de conflito
Para o locador, é recomendável agir de forma preventiva ao primeiro sinal de atraso, formalizando notificações e registrando as tentativas de cobrança.
Para o locatário, o ideal é comunicar dificuldades financeiras antes que o problema se acumule e buscar acordo documentado quando não for possível cumprir pontualmente o pagamento.
A informalidade pode agravar o conflito e dificultar a defesa de ambas as partes.
Como o Mozer Advogados atua nesses casos
O Mozer Advogados, sob a condução do Dr. Elias de Oliveira Mozer, atua em demandas relacionadas ao Direito Imobiliário, incluindo contratos de locação, ações de despejo, cobrança de aluguéis, purga da mora, rescisão contratual e análise de riscos para locadores e locatários.
Cada situação deve ser analisada individualmente, considerando o contrato firmado, o histórico de pagamentos, as notificações realizadas e a documentação disponível.
Conclusão
A decisão do STJ reforça que a purga da mora não é um salvo-conduto para atrasos contínuos.
O mecanismo existe para proteger o locatário de boa-fé que regulariza a dívida de forma efetiva. Quando os atrasos continuam durante o processo, fica caracterizado o descumprimento reiterado da obrigação principal do contrato.
Nessas situações, o pagamento da dívida inicial pode não ser suficiente para impedir a rescisão da locação e o despejo.
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