Fiador de aluguel pode perder o único imóvel? Entenda o risco de assinar uma fiança locatícia

Aceitar ser fiador em um contrato de aluguel costuma parecer um gesto de confiança, amizade ou ajuda familiar. Porém, muitas pessoas não sabem que essa decisão pode colocar em risco todo o seu patrimônio, inclusive o único imóvel utilizado como moradia.

O tema voltou a chamar atenção após a divulgação de um caso em que um homem aceitou ser fiador do sobrinho em contrato de locação e, diante da inadimplência, teve seu único imóvel levado à execução para pagamento da dívida.

A situação serve de alerta: a proteção do bem de família, que normalmente impede a penhora do único imóvel residencial, possui exceções. Uma das mais relevantes envolve justamente a fiança prestada em contrato de locação.

Contrato de aluguel com assinatura de fiador, miniatura de casa e documentos sobre penhora de bem de família em fiança locatícia.

O que é o bem de família

O bem de família é o imóvel residencial destinado à moradia da entidade familiar.

Em regra, a Lei nº 8.009/1990 protege esse imóvel contra penhora por dívidas civis, comerciais, fiscais, previdenciárias ou de outra natureza. A finalidade da norma é preservar a moradia e impedir que a família perca sua residência por dívidas comuns.

Essa proteção, porém, não é absoluta. A própria lei prevê hipóteses em que o imóvel pode ser penhorado, mesmo sendo o único bem residencial da família.

Fiador de aluguel pode ter o único imóvel penhorado?

Sim.

A Lei nº 8.009/1990 afasta a impenhorabilidade do bem de família quando a dívida decorre de fiança concedida em contrato de locação.

Isso significa que a pessoa que aceita ser fiadora pode responder com seu patrimônio pessoal caso o inquilino deixe de pagar aluguel, condomínio, encargos, multas ou demais obrigações previstas no contrato.

Na prática, o fiador não está apenas “assinando para ajudar”. Ele está assumindo uma responsabilidade patrimonial séria, que pode atingir até mesmo sua casa de moradia.

O STF confirmou a validade da penhora

O Supremo Tribunal Federal já confirmou que é constitucional a penhora do bem de família pertencente ao fiador em contrato de locação, tanto residencial quanto comercial.

Esse entendimento reforça que a proteção à moradia do fiador pode ceder diante da obrigação assumida voluntariamente no contrato de aluguel.

O Superior Tribunal de Justiça também possui entendimento consolidado no mesmo sentido, reconhecendo a validade da penhora do bem de família dado em garantia por fiador em contrato de locação.

Qual é a diferença entre inquilino e fiador?

A diferença é significativa.

O inquilino é o devedor principal. Se ele deixa de pagar o aluguel, o locador pode cobrar os valores devidos e buscar a satisfação da dívida.

Já o fiador é o garantidor. Ele se compromete a responder caso o inquilino não cumpra as obrigações.

Em muitos contratos, o fiador assina como “principal pagador” e renuncia ao benefício de ordem. Isso significa que o locador pode direcionar a cobrança diretamente contra o fiador, sem precisar esgotar primeiro os bens do inquilino.

Por isso, quem aceita ser fiador deve compreender exatamente a extensão da obrigação assumida.

O que o fiador pode acabar pagando?

A responsabilidade do fiador pode abranger mais do que apenas o aluguel atrasado.

Dependendo do contrato, ele poderá responder por:

• aluguéis vencidos;

• condomínio;

• IPTU;

• contas vinculadas ao imóvel;

• multas contratuais;

• encargos de mora;

• custas processuais;

• honorários advocatícios;

• danos ao imóvel;

• valores devidos até a efetiva entrega das chaves.

A extensão da responsabilidade deve ser analisada conforme o contrato assinado e as cláusulas de garantia.

Posso deixar de ser fiador depois de assinar?

Em alguns casos, sim, mas a saída da fiança exige formalização adequada.

Nos contratos de locação prorrogados por prazo indeterminado, o fiador pode notificar o locador sobre sua intenção de se desonerar. Mesmo assim, continuará responsável pelos efeitos da fiança durante 120 dias após a notificação.

Esse prazo existe para que o locador tenha tempo de exigir nova garantia ou adotar providências contratuais.

A exoneração não apaga dívidas já existentes. Por isso, quanto antes o fiador identifica sinais de inadimplência ou risco financeiro, mais importante se torna buscar orientação e agir de forma documentada.

Cuidados antes de aceitar ser fiador

Antes de assinar uma fiança locatícia, é recomendável avaliar com atenção:

• quem é o inquilino e qual sua real capacidade de pagamento;

• valor do aluguel e dos encargos;

• prazo do contrato;

• existência de cláusula de responsabilidade até a entrega das chaves;

• renúncia ao benefício de ordem;

• possibilidade de exoneração futura;

• se o contrato é residencial ou comercial;

• se há outros bens em risco;

• impacto da dívida sobre o patrimônio familiar;

• necessidade de autorização do cônjuge, conforme o regime de bens.

Também é importante guardar cópia integral do contrato, aditivos, notificações e comprovantes de comunicação com locador e locatário.

Existe alternativa à fiança?

Sim.

O mercado imobiliário utiliza outras modalidades de garantia, como:

• caução;

• seguro-fiança;

• título de capitalização;

• cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento;

• garantias digitais oferecidas por empresas especializadas.

Cada alternativa possui custos e riscos próprios. Para o fiador, porém, a principal vantagem de não prestar fiança pessoal é evitar que seu patrimônio residencial seja colocado diretamente em risco pela inadimplência de outra pessoa.

Como o Mozer Advogados atua nesses casos

O Mozer Advogados, sob a condução do Dr. Elias de Oliveira Mozer, atua em demandas relacionadas ao Direito Imobiliário, contratos de locação, fiança locatícia, cobranças de aluguel, execução de garantias, proteção patrimonial e análise de riscos contratuais.

Cada situação deve ser analisada individualmente, considerando o contrato assinado, a existência de dívida, as notificações enviadas e a documentação disponível.

Conclusão

Ser fiador de aluguel é uma decisão de alto impacto patrimonial.

Embora a proteção do bem de família exista para preservar a moradia, a lei estabelece exceção expressa para a fiança em contrato de locação. Por isso, o único imóvel residencial do fiador pode ser penhorado para pagamento da dívida do inquilino.

Antes de aceitar esse encargo, é essencial compreender os riscos, revisar o contrato e avaliar se a ajuda oferecida não comprometerá a segurança patrimonial da própria família.