Lei do aluguel mudou? O que realmente muda para inquilinos e proprietários no Brasil
- Mozer Advogados
- há 3 dias
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A expressão “nova lei do aluguel” tem circulado com frequência e acendido alertas entre inquilinos e proprietários. Porém, é importante separar o que realmente mudou do que já fazia parte da Lei do Inquilinato há anos.
A Lei nº 8.245/1991 continua sendo a principal norma aplicável às locações urbanas. Não houve uma alteração geral que obrigue todos os contratos a serem escritos, que permita cobrança automática de novos valores ou que transfira, por si só, novas despesas ao inquilino.
Para pessoas físicas, a incidência de IBS e CBS sobre locações não alcança automaticamente pequenos proprietários. Em regra, será contribuinte quem tiver mais de três imóveis locados e receita anual de aluguéis superior a R$ 240 mil. Quem não se enquadrar nesses dois critérios permanece sujeito às regras do Imposto de Renda da Pessoa Física.
Contrato escrito é obrigatório?
O contrato verbal continua podendo existir e produzir efeitos jurídicos. Contudo, ele gera maior dificuldade para provar o que foi combinado em caso de conflito.
Por isso, a formalização por escrito é sempre a alternativa mais segura. O contrato deve deixar claros pontos como:
valor do aluguel;
índice e periodicidade do reajuste;
prazo da locação;
responsabilidade por IPTU e taxas;
despesas de condomínio;
modalidade de garantia;
regras para reparos;
condições de devolução do imóvel;
multa por rescisão antecipada.
O contrato escrito não é apenas uma formalidade. Ele reduz dúvidas, evita cobranças indevidas e facilita a solução de eventuais conflitos.
O locador pode exigir mais de uma garantia?
Não.
A Lei do Inquilinato proíbe que o proprietário exija mais de uma garantia no mesmo contrato.
Na prática, não pode haver cobrança simultânea de fiador e caução, ou de seguro-fiança e depósito caução, por exemplo.
As garantias mais comuns são:
caução;
fiança;
seguro-fiança;
cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento.
Quando a garantia for caução em dinheiro, o valor não pode ultrapassar o equivalente a três meses de aluguel. Ao final da locação, não havendo pendências justificadas, o valor deve ser devolvido ao inquilino com a atualização correspondente.
O proprietário pode entrar no imóvel quando quiser?
Também não.
Mesmo sendo proprietário do imóvel, o locador não pode acessar livremente o bem durante a locação. O imóvel é a residência ou o espaço de uso do inquilino, que possui direito à privacidade e ao uso tranquilo do local.
Vistorias, visitas para venda do imóvel ou reparos devem ser combinados previamente, salvo situações de emergência comprovada.
Entradas sem aviso, pressão excessiva para visitas ou exposição indevida do inquilino podem gerar conflito e, em determinadas situações, responsabilidade civil.
A multa por saída antecipada continua existindo?
Sim, mas deve respeitar a proporcionalidade.
Quando o inquilino encerra um contrato por prazo determinado antes do término previsto, pode haver cobrança de multa. Contudo, esse valor deve ser proporcional ao tempo restante do contrato.
Por exemplo: se a multa contratual corresponde a três aluguéis, mas o inquilino já cumpriu grande parte do prazo, não é razoável exigir o valor integral como se a saída tivesse ocorrido no início da locação.
A análise depende do contrato, do prazo efetivamente cumprido e das circunstâncias do desligamento.
Quem paga IPTU, condomínio e despesas do imóvel?
Essa é uma das maiores fontes de conflito em contratos de aluguel.
De modo geral, despesas ordinárias de condomínio, relacionadas à rotina do prédio, podem ser atribuídas ao inquilino. Já despesas extraordinárias, como obras estruturais, melhorias permanentes, fundo de reserva e intervenções de valorização, costumam ser de responsabilidade do proprietário.
Quanto ao IPTU e demais taxas incidentes sobre o imóvel, a responsabilidade pode ser transferida ao inquilino desde que exista previsão expressa no contrato.
Por isso, antes de assinar ou renovar uma locação, é essencial conferir detalhadamente quais despesas foram atribuídas a cada parte.
O que realmente muda com a Reforma Tributária
A principal alteração recente relacionada às locações não está na Lei do Inquilinato, mas na Reforma Tributária.
A Lei Complementar nº 214/2025 criou regras para a incidência futura de IBS e CBS sobre operações com imóveis. Para pessoas físicas, a tributação não alcança automaticamente quem possui um ou dois imóveis alugados.
A incidência tende a atingir, de forma mais relevante, proprietários que reúnam simultaneamente maior quantidade de imóveis locados e receita anual elevada com aluguéis.
Para a maioria dos pequenos proprietários pessoas físicas, a renda de aluguel continua submetida às regras do Imposto de Renda, sem mudança imediata no contrato residencial.
A Reforma Tributária permite aumento automático do aluguel?
Não.
A criação de novos tributos ou alterações na tributação do locador não autoriza aumento automático do aluguel durante o contrato.
O reajuste precisa respeitar a cláusula contratual, o índice escolhido pelas partes e a periodicidade legalmente admitida. Alterações fora dessas condições dependem de negociação e formalização adequada.
O proprietário não pode simplesmente impor nova cobrança ao inquilino alegando mudança tributária. Da mesma forma, o inquilino não pode deixar de cumprir obrigações expressamente assumidas no contrato sem fundamento jurídico.
Contratos antigos continuam válidos?
Sim.
Contratos firmados antes da Reforma Tributária ou antes de qualquer atualização regulatória continuam válidos, desde que estejam de acordo com a legislação aplicável.
O ponto de atenção está em contratos confusos, verbais ou com cláusulas incompatíveis com a Lei do Inquilinato.
É recomendável revisar especialmente contratos que apresentem:
mais de uma garantia;
ausência de índice de reajuste;
multa desproporcional;
responsabilidade indefinida sobre condomínio e IPTU;
inexistência de vistoria inicial;
cláusulas que autorizem entrada livre do proprietário;
previsão genérica de repasse de tributos sem critérios claros.
O que inquilinos devem fazer agora
Quem mora de aluguel não precisa entrar em pânico, mas deve conhecer o contrato que assinou.
Alguns cuidados simples ajudam a prevenir problemas:
guardar contrato, recibos e comprovantes de pagamento;
exigir laudo de vistoria na entrada e na saída;
verificar se há apenas uma modalidade de garantia;
conferir o índice e a data de reajuste;
registrar por escrito pedidos de reparo;
não aceitar cobranças novas sem previsão contratual;
formalizar qualquer alteração por aditivo assinado pelas partes.
Como o Mozer Advogados atua nesses casos
O Mozer Advogados, sob a condução do Dr. Elias de Oliveira Mozer, atua em demandas relacionadas ao Direito Imobiliário, contratos de locação, revisão de cláusulas, cobranças indevidas, conflitos entre locador e locatário, responsabilidade por despesas e regularização de relações patrimoniais.
Cada situação deve ser analisada individualmente, considerando as particularidades do caso concreto e a documentação apresentada.
Conclusão
A chamada de que “a lei do aluguel mudou” não deve ser interpretada como uma mudança automática em todos os contratos de locação.
A Lei do Inquilinato permanece como referência para a relação entre proprietário e inquilino. A Reforma Tributária traz novos efeitos para o setor imobiliário, mas sua incidência será gradual e mais relevante para grandes operações de locação.
Para inquilinos e proprietários, a principal medida de proteção continua sendo a mesma: contrato claro, obrigações bem definidas e atenção às regras que já existem.
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