STJ define novas regras para locação por temporada em condomínios

AofertadeapartamentosemplataformascomoAirbnbpassouaexigiratençãoredobradadeproprietários,síndicoseadministrdrs O O Superior Tribunal de Justiça definiu que a oferta de unidades residenciais para contratos de estadia de curta duração, por plataformas como Airbnb, pode exigir alteração da destinação do condomínio aprovada em assembleia por, no mínimo, dois terços dos condôminos. A análise depende da forma concreta de utilização do imóvel e da compatibilidade da atividade com a finalidade residencial prevista na convenção. Tribunal de Justiça definiu que a utilização de unidades residenciais para estadias de curta duração pode depender de aprovação expressa do condomínio, com quórum mínimo de dois terços dos condôminos.

A decisão reforça que o direito de propriedade não pode ser analisado isoladamente dentro de um condomínio. A utilização econômica do imóvel precisa respeitar a destinação prevista na convenção, as regras coletivas e os impactos sobre a segurança, o sossego e a rotina dos moradores.

O que decidiu o STJ

A Segunda Seção do STJ analisou o uso de apartamento residencial para estadias de curta duração intermediadas por plataformas digitais.

O entendimento foi de que esse tipo de atividade, quando caracterizado pela alta rotatividade de hóspedes e pela exploração econômica ou profissional da unidade, pode descaracterizar a finalidade estritamente residencial do condomínio.

Nessas situações, a mudança de destinação exige deliberação em assembleia, com aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos.

Assim, quando o condomínio possui finalidade residencial e não há autorização coletiva para a utilização das unidades em estadias de curta duração, o proprietário pode ser impedido de anunciar ou disponibilizar o imóvel para esse modelo de ocupação.

Airbnb é proibido em condomínios?

Não automaticamente.

A decisão não cria uma proibição geral de plataformas como Airbnb. O ponto central não é a plataforma utilizada, mas a forma como o imóvel é explorado.

O anúncio pela internet, por imobiliária ou por qualquer outro meio não define sozinho a natureza jurídica da relação. O que deve ser analisado é a utilização concreta da unidade.

Entre os fatores que podem ser considerados estão:

• frequência das estadias;

• alta rotatividade de hóspedes;

• finalidade econômica ou profissional;

• utilização semelhante à hospedagem;

• serviços oferecidos ao ocupante;

• impacto sobre a segurança e a rotina do condomínio;

• previsão da convenção condominial;

• existência de autorização em assembleia.

Locação por temporada e estadia de curta duração são sempre iguais?

Não necessariamente.

A Lei do Inquilinato prevê a locação por temporada, geralmente utilizada para permanências temporárias, como férias, cursos, tratamentos de saúde ou obras na residência principal.

Porém, o STJ observou que determinados contratos intermediados por plataformas digitais podem não se enquadrar exatamente na locação residencial tradicional nem na hospedagem hoteleira. Em algumas situações, podem ser considerados contratos atípicos de estadia de curta duração.

Essa diferença é relevante porque a exploração frequente e profissional do imóvel pode afastar a finalidade residencial prevista para o condomínio.

O que muda para proprietários

O proprietário que pretende anunciar imóvel em plataformas de curta estadia deve verificar, antes de publicar o anúncio:

• a convenção condominial;

• o regimento interno;

• atas de assembleias anteriores;

• a destinação oficial do empreendimento;

• regras sobre locação por temporada;

• existência de autorização coletiva;

• eventuais notificações ou multas já aplicadas pelo condomínio.

A ausência de regra específica não deve ser interpretada automaticamente como autorização irrestrita. Quando houver finalidade residencial e a operação tiver características de hospedagem ou exploração profissional, o tema deve ser levado à assembleia.

O síndico pode proibir sozinho?

O síndico deve cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as deliberações da assembleia.

Ele pode orientar, notificar e adotar medidas previstas nas normas do condomínio quando houver descumprimento de regras já existentes. Porém, mudanças na destinação do empreendimento ou criação de novas regras relevantes sobre locações de curta duração devem respeitar o procedimento coletivo e os quóruns aplicáveis.

Decisões unilaterais, sem fundamento na convenção ou sem deliberação adequada, podem gerar conflitos e questionamentos judiciais.

Quais são os riscos de descumprir as regras?

O proprietário que mantém estadias de curta duração em desacordo com as regras condominiais pode enfrentar:

• advertências;

• multas;

• obrigação de interromper os anúncios;

• ação judicial para cessar a atividade;

• conflitos com vizinhos;

• responsabilização por danos causados por hóspedes;

• dificuldades na venda ou administração do imóvel.

Para o condomínio, a falta de regras claras também pode gerar insegurança, tratamento desigual entre moradores e disputas judiciais.

Como o condomínio pode se organizar

A forma mais segura de lidar com o tema é estabelecer regras claras e proporcionais.

A assembleia pode discutir, por exemplo:

• permissão ou proibição de estadias de curta duração;

• critérios para autorização;

• cadastro de hóspedes;

• regras de acesso às áreas comuns;

• responsabilidade por danos;

• limites de ocupação;

• comunicação prévia ao condomínio;

• aplicação de multas;

• procedimentos para alteração da convenção.

Uma norma bem redigida reduz conflitos e dá mais segurança tanto aos proprietários quanto aos demais moradores.

Como o Mozer Advogados atua nesses casos

O Mozer Advogados, sob a condução do Dr. Elias de Oliveira Mozer, atua em demandas relacionadas ao Direito Imobiliário e Condominial, incluindo interpretação de convenções, conflitos entre condôminos, locação por temporada, regras de uso de unidades, assembleias e prevenção de litígios patrimoniais.

Cada situação deve ser analisada individualmente, considerando as características do condomínio, a convenção, o regimento interno e a forma concreta de utilização do imóvel.

Conclusão

A decisão do STJ reforça que a locação por curta duração em condomínio residencial não deve ser tratada apenas como escolha individual do proprietário.

Quando a atividade altera a dinâmica do empreendimento, aumenta a circulação de pessoas e se aproxima de uma exploração profissional, a autorização coletiva passa a ser essencial.

Antes de anunciar um imóvel em plataformas digitais, é fundamental verificar as regras do condomínio e avaliar se a operação está compatível com a destinação residencial do edifício.

A decisão foi proferida pela Segunda Seção do STJ no REsp 2.121.055/MG, em maio de 2026.